​楼市“7090”政策松绑，民用住宅正向多功能转型

楼市“7090”政策松绑，民用住宅正向多功能转型

“7090”政策指的是，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70%以上。

这个政策指导沪深两地楼盘，以90㎡以下的两居室或三居室为主，占比较高，这主要也是为了保护刚需的措施。

现在，沪深两地的“7090”政策松绑了，大户型及超大户型出现概率提升，这对未来楼市发展将产生何种影响呢？

深圳为什么取消"7090"政策？

当前房地产大背景下，居民住房需求也在持续分化和升级，单一的供给结构和政策已经难以完全适应多元化的市场需求。

居民住房关乎着人们的切身利益，政策的变化也影响着整个房地产行业的发展趋势，调整后的楼市供给格局能否真正满足各类群体的需求呢？

"7090"政策最早可追溯至2006年，初衷是为了引导房地产市场的有序发展，增加的经济实用小户型住房能满足大多数居民的基本需求。

随后多年该政策在全国范围内得到贯彻执行，在满足了大量刚性和改善性住房需求时也产生了一些值得关注的问题。

深圳新房市场受比例限制的原因出现了不少特殊住房形态，即一套房有两个甚至三个房产证，部分高端楼盘也因为小户型存在而被消费者批评住房品质不高。

随着生育政策调整和居民收入水平提高，大户型住房的改善需求在深圳日益凸显，2023年深圳新房市场90-144平方米户型的成交占比高达57.3%，稳居各面积段需求之首，而"7090"政策限制了大户型产品的合理供给。

城市人口持续流入和新家庭的不断形成使得刚需住房长期存在，过去商品房市场在一定程度上承担了解决部分刚需的责任，但这也导致土地资源的过度消耗使大量改善房购买群体存在购房困难。

不同于刚需者的预算有限，改善性需求群体一般预算充足且对居住品质和产品形态有更高的要求，商品房市场应当为这一需求群体提供对应的优质产品。

取消"7090"的比例限制后推出的大户型精品住宅，既可提升市场供给的品质层次也有利于合理配置有限的土地资源提高资源利用效率。

实际上近年来深圳中高收入人群对大户型住房的需求持续快速增长，而新建商品房供给中大户型比例却远远不足，产品结构和需求结构的不匹配不利于市场供需有效的对接。

不同区位和不同土地出让年份的地块其开发策略存在较大差异，政策给部分高地价核心地块的开发带来了限制，开发商无法充分挖掘其高品质住宅的开发潜能。

开发商能在核心地块集中打造高端纯住产品能反映其区位和土地的溢价，也能真正体现一线城市住房的高品质特征。

政策改变会对深圳楼市带来什么影响？

“7090”政策长期导致深圳新房市场大量供应小户型房源，小户型房源存量的过大拖累了楼市整体的供求关系。

在取消政策后房企可以结合市场实际情况合理配置户型结构，这有利于降低新房供应中的低效房源占比，开发商可以根据不同地块的市场定位决定项目的户型设计。

位于核心地段和土地价格昂贵的地块将会推出大户型和超大户型的高端纯住房，以此来契合高收入人群对优质住宅的需求。

户型供给的多元化将使深圳新房市场能够精准对接各类改善型需求，提升供给的整体质量和配置效率。

深圳新建商品住房市场将主要面向改善性住房需求，而刚性住房需求则将主要通过配售型保障性住房解决，这符合了国家“保障+市场”双轨制住房供给体系的政策导向。

商品房市场不再承担过多的保障房供给责任，能有效避免土地资源过度消耗和供求关系的矛盾，更多的资源投向保障性住房建设也利于缓解城市住房的刚需压力。

分流后的商品房市场将专注改善需求其产品层次和质量有望进一步提升，而刚需群体则更容易在保障房渠道获得相应的居住权益，整体上都有利于城市住房发展格局的优化。

该如何应对政策的变化？

随着商品房市场逐步退出承担刚性住房供给的职责，政策将提供更多的保障性住房供给工作以加快推进住房项目的规划建设，确保真正有需要的群体可以享受到保障房的权益。

不同于商品房由市场主导，保障性住房可以借助政策的力量采取特事特办和优先优惠的模式，监管到户的审查机制可以确保公平性，以杜绝部分现有的小产权房被利益主体非法牟利。

面对不同的区位和需求群体应该合理规划商品房户型供给结构，在城市中心区可安排大户型的设计而在郊区地块和普通地段则可安排一定的比例供应中小户型产品。

在规划设计上除了满足基本功能性要求也应该兼顾居住体验，住宅社区空间布局应更加人性化并适当增加公共活动空间，为客户创造舒适宜居的生活环境。

政策上应持续优化土地出让政策并建立公开透明的竞价规则，调整预售资金的监管模式来推行销售过程的现金管理，还要鼓励金融机构为合理的购房需求提供相应的支持。

特别是要完善教育资源和医疗资源以吸引人才在深圳居住生活，积极发挥人才政策的引导作用形成循环的正向激励。

运用大数据的监测可以加强对全市房地产的预期管理，对于一些容易被炒作的政策操作要稳妥谨慎处理，根据情况合理调控政策力度能防止过度透支信心从而引发市场波动。

结语

深圳取消长达18年的“7090”政策旨在优化商品住房供给结构，为市场提供更加多元化的产品选择以满足不同群体的住房需求，城市住房发展是否将朝着更加健康的方向前进呢？

这一政策调整是在坚持“房住不炒”定位基础上的优化创新，通过“保障+市场”的双轨制住房供给体系可以合理配置土地资源，深圳将如何推进政策的实行以促进市场的供需平衡？

政策的持续优化创新是深圳不断求新求变的生动写照，赋予市场更大的自主权可以让商品房的供给结构变为需求导向，从而最大程度提高房地产资源的配置效率。

未来的深圳住房供给体系仍将根据社会发展的实际情况持续完善，城市通过有针对性的优化调控将为经济的高质量发展提供坚实保障。