​暴雨下的京郊民宿业：从一房难求到降价抢客，门头沟房东盼恢复营业

暴雨下的京郊民宿业：从一房难求到降价抢客，门头沟房东盼恢复营业

本文来源：时代财经 作者：林心林

直到 8 月 3 日深夜，半山木喜民宿的老板周深才从门头沟王平镇被转移出来，电力和网络的恢复让他得以与外界联系上。

图片来源：图虫创意

7 月 29 日以来，台风杜苏芮残余环流北上造成京津冀地区超强降水，降雨量极值为 744.8 毫米，为北京地区有仪器测量记录 140 年以来排位第一的降雨量。

特大暴雨突袭之下，河水暴涨，屋倒山塌，通讯中断，救援人员争分夺秒与时间赛跑。极端强降雨集中的房山、门头沟、昌平等京郊一带，不少产业受到冲击。位于门头沟的北京顶奢酒店悉昙酒店也在暴雨中遭受不同程度的损毁，这座造价达 8 个亿的顶奢酒店至今未明确何时重新恢复营业，目前酒店官网、OTA 平台上可预定时间推后到了 9 月 1 日。

而这只是此次暴雨对门头沟民宿造成冲击的缩影之一。

8 月 1 日起，北京地区雨势有所减弱，台风影响渐近尾声，但门头沟乃至整个京郊民宿的恢复还需时日，" 今年民宿生意明显冷淡了不少，本来暑期有些回升了，却赶上了台风暴雨。" 北京隆台民宿主理人杨林感叹道。

门头沟多家民宿受冲击，恢复营业时间未知

门头沟区位于京西，境内绝大部分为山区，同时永定河穿区而过。周深在门头沟运营了两套民宿，一套在妙峰山，一套在王平镇，其中王平镇的民宿就处于前靠永定河、后靠山的地理位置，" 这次水太大了，百年一遇，我们提前一天都劝返客人了。"

周深告诉时代财经，这次暴雨王平镇受损严重，部分道路被冲垮，屋子倒塌，停电停水。其在王平镇的民宿同样损失不小，院子被洪水袭击，车也被冲泡了。

截至 8 月 3 日深夜，周深还联系不上另一套妙峰山民宿的工作人员，连受损情况如何都无法确定。据悉，周深这两套民宿均以整套独院模式出租，暑期期间房价在 800 元 -1000 元 / 晚，但现在整个 8 月或都将面临无法营业的情况，其中一套民宿在预订平台上显示为下架状态。

王平镇的民宿老板王明同样在 8 月 3 日才结束了失联状态，他所在的韭园村面临部分道路、民房倒塌的情况，所幸无人员伤亡。由于道路无法通行，当天上午王明与村民徒步了近两个小时才走到恢复供水供电的陇驾庄。

民宿前停车场受损，受访者供图

按照计划，王明的 " 十七号院 " 民宿正在筹备开业，包含两套独立院子，每套院子占地近 200 平方米。现在虽然民宿主体没有受损，但门前的公路要等待抢修恢复，" 看来（开业）要推迟了。"

门头沟民宿业的新成员 " 自然醒民宿 "，也遭遇出师不利的情况。该民宿老板告诉时代财经，民宿因为地势较高未被山洪侵袭，但进村的道路被洪水阻断、受损严重，只能等待村里开展消杀、修缮等工作，" 预计停业至 8 月 15 日。" 而这座三居民宿营业至今也才不到半年。

时代财经了解到，目前许多门头沟的民宿老板对何时恢复营业仍无时间表，" 不清楚道路、景观什么时候修复好，要看施工进度，估计最快都要 1 个月，已经很幸运了。"

而有民宿老板也加入了抗灾工作。与悉昙酒店同处于潭柘寺附近的九天小院老板赵哲就对时代财经称，其正组织社会力量进行救援工作，包括依托中关村人才协会组织物资捐赠等。据了解，暴雨前夕的 7 月底，赵哲才刚刚为民宿装上新的灯箱标识牌和卡拉 OK 系统。

价格暴涨、一房难求，京郊民宿火了三年

这场来势汹汹的暴雨，给本就处于低谷期的门头沟民宿带来了不小的冲击。

过去，门头沟曾是全国五大无烟煤产地之一，一度面临植被荒芜、水土流失等环境问题。2005 年开始，根据北京城市总体规划，门头沟开始加快由 " 资源枯竭型矿区 " 向 " 生态涵养发展区 " 的转型，以旅游业为代表的第三产业逐渐占据主导地位。

2015 年前后，门头沟开始探索民宿精品化，告别农家乐；2025 年，门头沟区住建委提出了 " 依托红色资源、打造精品民宿 " 的产业帮扶思路，并在隔年成立全市首个 " 民宿联盟 "；2025 年，北京打造了 " 门头沟小院 " 民宿品牌，并设立 8 亿元乡村振兴专项资金。

凭借依山傍水的生态环境以及政策扶持、资金帮扶等，门头沟民宿业迅速发展起来，不仅吸引了一群民宿经营个体，还引来京能、万达、朗诗等房地产及文旅资本。时代财经注意到，" 民宿经济快速发展 " 现已单独成为门头沟经济数据的重要一项。

过去几年，受疫情影响，长途旅游受挫，这让京郊民宿迎来了意想不到的爆火期。在京郊游、周边游、亲子休闲游成为市场主流的情况下，京郊民宿一时风光无限，不仅节假日价格暴涨、一房难求，连周末也挤满了客人。高峰期时，京郊民宿房源价格普遍在千元以上，部分整套出租的高端院子则在五千元以上，价格过万的也不在少数。

" 疫情时期，大家都出不了远门，所以只能选择近郊，京郊民宿成为了北京客人为数不多的选择之一，变相地推动了民宿的发展。" 北京怀柔区一撇阳光民宿主理人张晓荣说道。

门头沟民宿也在京郊旅游浪潮中迎来了快速发展。2025 年，" 门头沟小院 " 精品民宿全年累计实现营业收入 5783.3 万元，同比增长 65.2%。位于门头沟碣石村的民宿老板石头告诉时代财经，过去两年其民宿暑期入住率全满，2025 年还装修升级了一轮。

民宿业发展相对成熟的怀柔更是火爆。张晓荣感触颇深，2025 年暑期基本都是 30 天满房的状态，不论周末还是平日都有住客，碰上节假日至少提前一个月预订。

涌入京郊民宿业的人也越来越多。7 月 26 日，北京市文化和旅游局副局长、新闻发言人刘斌指出，全市乡村民宿已发展到 4965 家。" 以前在京郊做民宿的人是靠着情怀，但这两年在京郊投资做民宿的人越来越多了，包括一些小资本，已经有些供过于求了。" 张晓荣说道。

走入低谷期，" 房东们 " 降价等客

但今年以来，随着国内疫情防控政策调整，人们的出行半径扩大，京郊民宿进入了一个小低谷。

隆台民宿，受访者供图

途家民宿提供的数据显示，今年 " 五一 " 期间京郊民宿预订量同比 2025 年下降近两成，京郊民宿价格回落至理性区间，平均间夜价格同比下降近四成。

张晓荣感慨，今年的生意明显不好做了。" 现在即便是暑期，也只有周五六日入住率高一些，像我们的民宿 7 月大概只租出去 10 天左右，和以前差距蛮大。"

在怀柔经营着三家民宿的北京隆台民宿主理人杨林估算，元旦开始客流已减少至 50%，等到五一整体客流量仅为前两年的 30% 左右，" 暑期回温了一些。"

出租率惨淡，京郊民宿老板们纷纷降价揽客。张晓荣告诉时代财经，前两年其民宿周末整租价格在 5000 元左右，节假日的话甚至达到 6000-6500 元，但今年周末的租金降到了 3800 元左右；平日的租金则从往年的 3500 元左右下调至 2800 元。

客流、客单量的下降，也让京郊房东们的回本期相应拉长。投了 300 万建造民宿的张晓荣笑称，由于赶上了京郊民宿的好日子，一度膨胀地认为两三年就回本了，" 今年过了大半，（依目前形势）都不太敢计划了。"

" 疫情三年加快了回报期，好的话一年就能回本 50%，但现在回本的周期至少延长一年到两年。" 杨林目前在怀柔经营着福喜山、隆台、点翠三家民宿，并在 2025 年投资建造了第四家民宿，据其透露，四家民宿总投资加起来近 600 万。

按照预期，第四家民宿将在今年暑期开业，但如今碰到了极大暴雨，开业计划被打乱。" 可能会拖到十一或者更后，那就只能等春节这一波热度了。"

8 月 4 日，房山区文化和旅游局称，因地质灾害危险期，部分景区、民宿将继续关闭。而受灾情况较轻的怀柔等京郊片区，即使民宿业还能正常开放，却免不了受到这场暴雨的持续影响，杨林便称，有许多客户取消了订单或者延期入住。

不过，杨林仍看好京郊民宿的未来发展，其预估目前的低谷期会持续一段时间，等到明年春节或许就进入爬升期，" 周边游仍是市场刚需。"

张晓荣则认为，市场不可能让所有人都一窝蜂赚钱，总归会有洗牌，品质好的最终就会留下来。" 今年我们开玩笑地说，活下去就很好了 "。

（文中周深、王明为化名）