​买视高到底有没有价值

买视高到底有没有价值

今天用一篇文章来客观分析一下视高到底值不值得入手

一、

第一、视高具有外溢价值

什么叫外溢价值？就是当你买不起攀成钢的时候，你可以去买三圣乡，当你买不起三圣乡的时候，你可以去买大面；或者当你买不起金融城的时候，你可以去买大源，你买不起大源的时候，可以去买原来的华府板块

而视高就是天府新区核心区的外溢板块，只要天府新区核心区存在，视高就存在；只要天府新区核心区有价值，视高就会有价值，因为视高距离天府新区核心区的距离大约为20公里，车程可以控制在30分钟左右，在这样的距离和时间范围内，你只需要花30%－50%的单价，就能买到房子，显然是合情合理的

除了单价有优势之外，视高在总价上也更加友好。视高的开发商都不傻，知道自己是外溢板块，所以自家开发的楼盘大部分都是刚需，甚至是极致刚需户型，70-110平是主力区间，并且还有较大的赠送面积，算下来基本在100万内就能轻松上车，对很多刚工作不久的年轻人来说，非常具有诱惑力。而这个价格段在天府新区已经基本绝迹。未来，随着天府新区核心区房价全面破3，视高的外溢价值会更加凸显

第二、视高具有居住价值

视高如果仅仅是房价便宜，那么它只会沦为一个不入流的“睡城”，但事实上并非如此，视高是具有完善的“人城产”功能的城市功能组团。首先，它拥有庞大的产业集群和规划，未来可以创造很多的工作岗位；其次，它具备深度居住的完善配套，包括生态环境和自然景观，有完善的交通体系，有适量规模的商业配套，有满足0-18岁需求的教育资源。最后，它还集中了大量的品牌开发商扎堆。因此，它是一个完全可以居住和生活的区域

柴桑河图据视高网

原嘉祥现天府学校图据视高网

投资20亿选址视高的天府新区眉山嘉祥外国语学校，K12学制

第三、视高政策门槛比较低。

这个没什么好说的，就是不限购，让很多没有成都购房者资格的外地人或者房票已经用尽的成都人可以买房。在目前调控趋势“一以贯之”的情况下，也是视高的一个重要价值

当我们客观看待了视高的价值以后，只要有一个合理的价格区间，视高就算恢复了80%的正常值。目前，视高的房价，主要分为三个梯队

图据视高控规

第一梯队：天府大道以西和柴桑河以东的范围内，这里是视高的新兴产业带、景观生态带和核心居住区，也是目前区域内房价最高的板块，大概1.1-1.3万元/平

第二梯队：柴桑河以西的视高区域，这里有老的建成镇和旧有的工业园区，城市面貌和产业等级要略逊色于第一梯队，房价约1-1.1万元/平

第三梯队：天府大道以东的视高区域，因为多所高校的存在，也被称为视高大学城板块，这个区域开发更早一些，房价约为9000-10000元/平

我个人认为，这三个梯队的价格区间是目前视高比较合理的价格。这个价格是清水价格，并考虑到开发商还有一定的赠送空间。原因主要是成本考虑，目前视高的住宅用地，楼面价合理范围在4000元／平左右（部分地价不超过2000元/平，大多要求带产业或者超高规格的配建），叠加3500元／平的建安成本，大概就要7500元／平，再加上赠送面积的成本、开发商的利润，七七八八加一下，基本也就在目前的售价水平上了

2017年视高土拍价格参考

图据网络

当然，价格回归合理区间，只能说明视高有趋于正常的趋势，但要做到100%正常化，还需要有两个表现。只有这两个表现都有了，视高的“煎熬期”才能算到头：

表现一、天府新区核心区房价全面破3W

这一点很好理解，视高的价值不是由自己决定的，而是由天府新区核心区决定的，目前天府新区核心区全面破3W已经大势所趋。一旦实现，那么视高的价值就会水涨船高，价值提高，视高的合理性就会更强

表现二、视高住宅产品呈现多元化格局

视高还有一个问题，就是土地供应大，住宅产品单一。根据眉山规划，2020年视高街道要供应商住用地3670亩，这是一个非常庞大的数字。而开发商呢，也鸡贼得很，全部开发的是快速走量回款的小户型“刚需”或“极致刚需”产品，快进快出的动机非常明显。当然，这不怪开发商，做大户型现在肯定是死路一条，所以视高真正的希望，是产业兑现

二、未来，视高需要产业化

我曾经说过，人是跟着产业走的。

哪里有更好的工作岗位，哪里有更丰厚的薪水，人就会去哪里。

为什么全国人民稍微有点本事的，都挤破头想要在北上广深等一线城市立足，归根到底就是一线城市有中国最高端最密集的产业集群和最丰厚的薪酬待遇，而这种产业和薪酬格局才是高房价真正的支撑点

我们可以大胆假设，如果华为总部、阿里总部、腾讯总部全部搬到视高，那么毫无疑问，视高的房价可以立马对标深圳、杭州

所以，如果视高只有外溢价值，那么它就永远只能看别人的脸色，永远成为兴隆湖“科学城”的那些年轻人暂时过渡的居所。一旦他们成长起来，挣到钱，就会立马离开视高。而视高真正的价值，必须是自身的产业化，只有形成了自己的产业，甚至是相对高端的产业，视高才能实现自我定价

我们能看到这一点，眉山的党政精英不可能看不到

但是，或许是因为眉山的财政实力确实无法跟成都相提并论吧，所以视高前期的确只能依靠卖地，来为基础设施和产业招商筹措经费。而一旦这些基础设施启动了，后期的产业招商和城市运营，就逐渐上正轨了。虽然顺序上有些颠倒，但最终也算殊途同归

2018年11月，仁寿发布了《天府新区视高及周边地区一体化发展总体规划、天府新区视高片区控制性详细规划》，以北联、南接、东控、西拓为发展思路，以“两核、两轴、三带、五区”为功能架构

规划中明确提出，视高的人口规模到2025年达到21万人，2035年达到43.5万人，并要“创建以高端装备制造、新一代电子信息等科创转化为主导、以清洁绿色能源、文化创意、现代金融、都市微旅游等新兴产业为先导、以都市农业为基础的绿色创新产业体系，将视高片区建设成为成都天府新区南部的重要产业集群”。此举，不仅吹响了视高产业化的号角，同时也指明了在视高买房的方向

如果你已经在视高买了房，或者打算去视高买房，那么我建议你务必看一看整个规划的原文和规划蓝图，这是避免“盲买”的最佳途径。

当然，整个规划是2018年底发布的，现在已经2020年过了一半了，视高的产业到底是“纸上谈兵”，还是“稳步推进”？我们这时候回过头去看一看，反而更容易得出结论

我教大家一个简单的办法，规划中提到了“两核、两轴、三带、五区”的功能布局，我们就直接看“两核”就好了，因为一般这种“排名靠前，名字带核”的，都是重点重点重重点

两核，即中央商务发展核和南天府公园生态核。看图：

天府新区视高片区控制性详细规划图

其中中央商务发展核，位于视高北部，有点类似于天府新区CBD的概念，会有很多100多米的地标建筑，目前仅引入的三大主力产业园计划总投资就超过360亿元

图据网络

而南天府生态公园核，位于视高的南部，有点类似于天府新区兴隆湖的概念，它的特点是生态好，包括14000亩南天府公园、3700亩柴桑河湿地公园，其中南天府公园的湖域面积比兴隆湖还要大2000亩

南天湖·图据网络

跟中央商务发展核不一样的是，南天府生态公园核可谓一家独大，它引入了香港新华集团，打造“川港合作示范园”，这个项目总占地10000亩，总投资996亿元，将引入八大产业，并环绕这南天湖打造六大产业岛，包括贸易科技岛、国际艺术岛、主题乐园岛、总部经济岛、国际医养岛、创新科技岛，预计2020-2026年内完成

篇幅原因，就不再展开讲了，川港示范园再往南，还有乐高主题乐园，可以与其主题乐园岛联动发展。总之，南天府生态公园核这个区域，相对来说算是一个新区域，与大家传统理解上的视高可能不太一样，它生态优势、后发优势都比较明显，有可能颠覆大家的想象

以上，我们无非是希望通过“管中窥豹”的方式去审视视高的产业布局和发展进度，目前来看，应该还算是“脚踏实地”在推进，这也为视高的未来增添了一抹希望的色彩

最后，总结一下。

1、视高曾经野蛮生长，但如今泡沫破灭，正逐渐趋于正常化；

2、视高的未来在于产业化，目前已经稳步推进，未来有希望；

3、对于已经购买了视高的人，如果是在合理价格区间买入的，可以安心持有。视高垮不掉的，它的外溢价值、居住价值永远存在，抛开行政区划的因素，它更像天府新区的一个卫星城，自成一体，且这份价值我个人认为不低于成都三圈层，甚至不低于部分二圈层的中远郊；

4、对于想要买视高的人来说，个人觉得首先是自住考虑，且无房票或在天府新区核心区工作，要占其中一项。投资看，风险性不大，天府新区全面破3，视高产业真正崛起，是有空间的，等到产业兴起人口进驻，就会产生流动性，依照现状来看投资价值很高